對(duì)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，其實(shí)從上世紀(jì)90年代中期就已經(jīng)開始了。那時(shí)的調(diào)控，大都是由建設(shè)部、財(cái)政部、央行等部門來進(jìn)行，也沒有房地產(chǎn)調(diào)控這樣的稱謂。一直到2005年開始，才有了以中央政府名義實(shí)施的房地產(chǎn)的綜合調(diào)控。多年來，社會(huì)上對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控有多種評(píng)價(jià)聲音，主要的疑問集中在四個(gè)方面。

其一，要不要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控？

一些人稱：中國既然實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)體制，商品房就讓市場去調(diào)節(jié)好了，政府管好住房保障就行。市場做市場的事，政府做政府的事，各管各。這種看法，是對(duì)政府職能片面的理解。

首先要知道，中國的商品房市場，天然地就不是一個(gè)完整的市場體制。商品房的供給數(shù)量及需求平衡，很大程度上取決于土地的供給。但是，現(xiàn)在商品房建設(shè)用地的初始供給是由政府調(diào)節(jié)的。在人多地少的國情下，政府為了保護(hù)糧食和農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)需要，也為著子孫萬代的可持續(xù)發(fā)展考慮，必須實(shí)施偏緊的商品房用地的供給政策，同時(shí)配以偏緊的商品房需求政策。兩項(xiàng)偏緊政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，都需要政府對(duì)市場進(jìn)行調(diào)控。這樣一說，就把“商品房讓市場去調(diào)節(jié)”的前提給否定了。

其次，即便說中國商品房市場是一個(gè)完整的市場體制，政府的調(diào)控仍然是必要的。正面來看，這是由于房地產(chǎn)三個(gè)方面的重要性所要求的：一是房地產(chǎn)品的作用十分重要，要求市場穩(wěn)定。無論是為居民還是為機(jī)構(gòu)提供必需品，作為不動(dòng)產(chǎn)的房地產(chǎn)品，都是一項(xiàng)重大的成本和費(fèi)用。它的供求狀況和市場價(jià)值變化，對(duì)于居民生活和機(jī)構(gòu)運(yùn)行具有重大的利益關(guān)系。它的穩(wěn)定 （不等于固定、也不排斥趨升）是居民生活穩(wěn)定和機(jī)構(gòu)運(yùn)行穩(wěn)定的前提。二是房地產(chǎn)業(yè)的作用十分重要，要求市場穩(wěn)定。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)眾多產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)和對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長的推動(dòng)作用，人所共知。房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，是國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要因素。三是房地產(chǎn)市場同國民經(jīng)濟(jì)安全的相關(guān)性很大，對(duì)穩(wěn)定的要求很高。房地產(chǎn)市場同國民經(jīng)濟(jì)安全的相關(guān)性，主要體現(xiàn)在同金融的關(guān)系上。房地產(chǎn)的開發(fā)貸款和購買貸款在銀行貸款中，一般要占20%-30%，甚至更多。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，如果房地產(chǎn)價(jià)格長期連續(xù)猛漲，總有一天上升動(dòng)力枯竭不得不跌落，造成銀行大量壞賬并引發(fā)國民經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。包括日本、美國在內(nèi)的許多國家，在此問題上都栽過大跟斗。

反過來說，房地產(chǎn)單靠市場調(diào)節(jié)可能解決不了問題。一般地看，無論是中國的市場經(jīng)濟(jì)還是西方的市場經(jīng)濟(jì)，都有所謂的市場失靈，需要政府調(diào)控的有形之手。拿房地產(chǎn)來說，由于供給的滯后性同需求的靈敏性兩者的不匹配這一特性，更加容易造成供求的不平衡甚至混亂，因此需要政府出手調(diào)控。

從任何角度看，政府對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控都是必要的。如果一個(gè)政府放棄了對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控，倒是令人驚奇的。政府的房地產(chǎn)調(diào)控，粗略地可以分為往寬松和往收緊兩個(gè)方向的調(diào)控。既然調(diào)控有兩個(gè)方向，為何人們只歡迎政府往寬松的方向調(diào)控 （例如1997年的東南亞金融危機(jī)以后和2008年美國金融危機(jī)以后的調(diào)控），而不希望政府往收緊方向的調(diào)控 （如2005年和2010年的調(diào)控政策）呢？政府往什么方向調(diào)控，有賴于房地產(chǎn)市場的健康狀況和國民經(jīng)濟(jì)的整體需要而定，各個(gè)利益主體不能以實(shí)用主義的態(tài)度對(duì)待它。

其二，要不要抑制不合理的住房需求？

一些人又稱：市場體制是需求導(dǎo)向的體制，只要市場對(duì)住房有需求就應(yīng)該滿足。這種看法，是對(duì)住房需求狹隘的理解。

一切住房需求都要滿足嗎？只有合理的住房需求是應(yīng)該滿足的，不合理的 （也可稱為虛假的）住房需求是不應(yīng)滿足的。

合理的住房需求包括兩種：一是自己直接使用的住房需求，如購買住房或?yàn)槁鋺?、或?yàn)楦纳啤⒒蛞蚣奕?、或是添丁等等。?duì)此需求，政府在調(diào)控中要保護(hù)、要鼓勵(lì)。二是購買住房不是為自己居住，但為了別人居住使用，并收取租金獲取投資回報(bào)。這種住房需求，具有社會(huì)和經(jīng)濟(jì)雙層積極意義。因?yàn)檎麄€(gè)社會(huì)不是每一個(gè)人都需要或者買得起住房的，他們的住房就靠投資者購買以后出租給他們居住。這不僅滿足了市場中短期的真實(shí)需要，而且不輕易拋向市場，是住房市場的穩(wěn)定器。對(duì)此需求，政府在調(diào)控中要保護(hù)、要規(guī)范，使之不過度。

不合理的住房需求，主要是指購買以后，既不自己居住，也不打算讓別人居住，僅僅是等待增值時(shí)機(jī)脫手獲利。這種住房需求危害太多，主要有四項(xiàng)：一是它不僅不提供住房的使用功能，而且侵占了社會(huì)的住房使用功能，浪費(fèi)社會(huì)寶貴的土地、建筑材料和其他資源；二是它加劇住房的供求矛盾，抬升住房價(jià)格，擾亂正常的市場秩序甚至社會(huì)秩序；三是它制造住房市場虛假繁榮和泡沫，制造房地產(chǎn)增加值快速增長、對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度提高和稅金、財(cái)政收入飆升的幻覺，增加了社會(huì)和經(jīng)濟(jì)管理的難度；四是它是一種虛假需求，是可以隨時(shí)準(zhǔn)備拋向市場的供給，是住房市場風(fēng)險(xiǎn)的主要根源之一，甚至是金融風(fēng)險(xiǎn)和國民經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的主要誘因之一，國際方面的反面案例已經(jīng)舉不勝舉。對(duì)此，政府在調(diào)控中要加以堅(jiān)決抑制。2010年在政府的房地產(chǎn)調(diào)控中，對(duì)于住房不合理需求的抑制有很多政策。但是，鑒于不合理住房需求可以制造虛假繁榮，制造財(cái)政收入飆升的幻覺，一些地方并未真正落實(shí)，不免令人對(duì)抑制不合理需求的效果有幾絲憂慮。

有一種住房需求情況，要同不合理需求區(qū)別開來。即購買以后暫時(shí)不用，也不給他人使用，而是留待子女長大或他人使用。這其實(shí)是未來使用功能的提前投資，將未來使用和長期投資結(jié)合起來的一種形式，只要當(dāng)事人在經(jīng)濟(jì)上有承受能力，似乎無可厚非。但是，對(duì)于社會(huì)來說并非完全積極，因?yàn)闉榱四阄磥淼牟痪o迫的需要，卻占用了社會(huì)現(xiàn)在的緊張資源，而且它很可能一夜之間滑向有害于社會(huì)的不合理需求，也不值得提倡。

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（作者為上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)研究中心主任、研究員