房地產(chǎn)調(diào)控辨疑 能不能動(dòng)用行政手段？

其三，能不能動(dòng)用行政手段來調(diào)控？

一些人稱：政府的房地產(chǎn)調(diào)控是需要的，但是得用經(jīng)濟(jì)手段，現(xiàn)在出臺(tái)的一些調(diào)控政策用了行政手段，直接干預(yù)了微觀決策。這種看法，是對(duì)政府調(diào)控手段的片面理解。

任何國家政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)的調(diào)控手段，無非是經(jīng)濟(jì)手段、行政手段和法律手段三種。嚴(yán)格點(diǎn)說，法律手段是前兩種手段的穩(wěn)定化和固化，因此，問題的焦點(diǎn)在于經(jīng)濟(jì)手段和行政手段孰先孰后、孰重孰輕的安排。按照一般市場經(jīng)濟(jì)體制的要求，政府調(diào)控市場應(yīng)該首先和主要采用經(jīng)濟(jì)手段，比如財(cái)政、稅收、利率、信貸、費(fèi)用等經(jīng)濟(jì)杠桿。當(dāng)經(jīng)濟(jì)手段的調(diào)控作用不足或者經(jīng)濟(jì)手段失靈時(shí)，也可以采用行政手段。尤其當(dāng)經(jīng)濟(jì)手段效應(yīng)遞減時(shí)，要加大行政手段的力度。在上世紀(jì)70年代，美國總統(tǒng)尼克松竟然下令在相當(dāng)一個(gè)時(shí)期內(nèi)凍結(jié)工資和物價(jià)， 2008年美國總統(tǒng)奧巴馬勒令凍結(jié)銀行家們的獎(jiǎng)金等舉措，就是行政手段調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的生動(dòng)案例。

房地產(chǎn)既是一個(gè)市場問題，也是一種經(jīng)濟(jì)問題。經(jīng)濟(jì)手段和行政手段當(dāng)然全部適用于它。鑒于前文所說的房地產(chǎn)問題的三大重要性及其市場中供求難以匹配的特點(diǎn)，優(yōu)先使用經(jīng)濟(jì)手段，隨時(shí)補(bǔ)充行政手段，必要時(shí)特別加強(qiáng)行政手段，應(yīng)該說更加合理。

例如，本輪房地產(chǎn)調(diào)控，始于去年12月9日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，為抑制住房需求過熱，首先推出的是財(cái)政部 “個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年”的經(jīng)濟(jì)手段。今年1月，國務(wù)院發(fā)布“關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知”11條，其中，“加大差別化信貸政策執(zhí)行力度、繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策”兩種經(jīng)濟(jì)手段，是調(diào)控需求的重點(diǎn)內(nèi)容。同時(shí)，反復(fù)宣傳“堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上升”的要求。此后，住房市場出現(xiàn)了平穩(wěn)現(xiàn)象。但是，到2010年3、4月間，住房市場又出現(xiàn)趨熱現(xiàn)象。國務(wù)院隨即在4月份頒布“關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知”10條，除了提出“實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策和發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用”的經(jīng)濟(jì)手段之外，首次提到了“地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)”這一明顯的行政手段。但除北京之外，絕大多數(shù)城市沒有實(shí)施。此后，全國住房市場再度出現(xiàn)了平穩(wěn)現(xiàn)象。但是，到8、9月間，又出現(xiàn)快速趨熱現(xiàn)象。很明顯，經(jīng)濟(jì)手段已經(jīng)不足以抑制住房需求過熱。所以，9月底中央管理部門強(qiáng)調(diào)“房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)”的行政手段?？梢?，政府也不愿輕易使用行政手段，但是如果房地產(chǎn)市場對(duì)經(jīng)濟(jì)手段置之不理的話，行政手段可能是最后的、也是最有效的手段了。

其四，能不能在通貨膨脹背景下做好房地產(chǎn)調(diào)控？

還有些人說：在通貨膨脹背景下，房地產(chǎn)作為社會(huì)資產(chǎn)的主要部分，價(jià)格上漲是必然的。這類觀點(diǎn)，頗有市場和挑戰(zhàn)性，但仍然需要仔細(xì)辨析。

首先，在通貨膨脹條件下，房地產(chǎn)價(jià)格上漲不是必然的，是有條件的，需要在貨幣流動(dòng)和房地產(chǎn)市場之間沒有任何的障礙。鑒于房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)特點(diǎn)和價(jià)值容量巨大，不受約束的貨幣可以大量流向房地產(chǎn)，才引起房價(jià)猛漲。倘若在貨幣流動(dòng)和房地產(chǎn)市場之間設(shè)置了障礙，甚至筑起一堵高墻，那么房地產(chǎn)價(jià)格上漲還是必然的嗎？

其次，如果通貨膨脹推動(dòng)下房地產(chǎn)價(jià)格猛漲不予抑制的話，有可能引發(fā)嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹推動(dòng)的房地產(chǎn)價(jià)格猛漲，會(huì)形成一波一波的上漲浪潮，引導(dǎo)人們形成不斷看漲、永不跌落的市場預(yù)期，隨后吸引后續(xù)一批一批買家的進(jìn)入，把房價(jià)推向極致。此時(shí)，一旦發(fā)生社會(huì)經(jīng)濟(jì)方面的任何導(dǎo)火線，都可能引發(fā)房價(jià)連續(xù)猛跌，所謂房地產(chǎn)泡沫破滅，拖累金融體系，最后危及整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系，后果不堪設(shè)想。上世紀(jì)80、90年代的日本，90年代中后期的東南亞，本世紀(jì)第一個(gè)10年中后期的美國，都吃夠了這一苦頭。如果我國放任通貨膨脹推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫，總有一天也要吃苦頭的。所以，在通貨膨脹條件下，中國必須對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行政府調(diào)控，必須要穩(wěn)定房價(jià)。

中國國土遼闊，房地產(chǎn)區(qū)域特點(diǎn)明顯。在同樣的通貨膨脹條件下，各地房地產(chǎn)調(diào)控的策略可以不同，大體上可以這樣劃分：在房價(jià)偏低的城市，可以容忍房價(jià)與通貨膨脹有所協(xié)調(diào)；在房價(jià)正常的城市，可以容忍房價(jià)以低于通貨膨脹的速度發(fā)展；在房價(jià)偏高尤其是嚴(yán)重偏高的城市，應(yīng)該使之溫和下降，至多只允許房價(jià)原地踏步。實(shí)施這樣溫和的區(qū)別對(duì)待策略，這既是兼顧國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的需要，也是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和民生穩(wěn)定的需要。

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（作者為上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)研究中心主任、研究員）

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