房產(chǎn)已經(jīng)成為城市居民主要的財(cái)產(chǎn)保有形式，對(duì)居民財(cái)產(chǎn)性收入所作的貢獻(xiàn)也非常明顯；為了調(diào)節(jié)財(cái)產(chǎn)性收入的水平，縮小收入差距，開(kāi)征房產(chǎn)稅當(dāng)是一項(xiàng)合理舉措。當(dāng)然，要讓房產(chǎn)稅發(fā)揮調(diào)節(jié)收入、抑制房產(chǎn)投機(jī)和非理性投資的作用，還需要我們?cè)谠圏c(diǎn)以后不斷完善稅制

開(kāi)征房產(chǎn)稅首先是為了調(diào)節(jié)收入水平

上周，上海和重慶試點(diǎn)推出了房產(chǎn)稅，各方高度關(guān)注；而在此之前，學(xué)者們已展開(kāi)討論，各抒己見(jiàn)。大家對(duì)房產(chǎn)稅的性質(zhì)、作用以及房產(chǎn)稅可能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響，形成了一些共識(shí)。在中國(guó)，房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，現(xiàn)在應(yīng)該說(shuō)已具備了試點(diǎn)開(kāi)征的基本條件：房產(chǎn)已經(jīng)成為城市居民主要的財(cái)產(chǎn)保有形式，對(duì)居民財(cái)產(chǎn)性收入所作的貢獻(xiàn)也非常明顯；為了調(diào)節(jié)財(cái)產(chǎn)性收入的水平，縮小收入差距，開(kāi)征房產(chǎn)稅當(dāng)是一項(xiàng)合理舉措。

很多人期望房產(chǎn)稅的開(kāi)征能夠?qū)σ种品績(jī)r(jià)高漲有所作用，但實(shí)際上，這是房產(chǎn)稅的次要功能。如果普遍征收，房產(chǎn)稅對(duì)于持有過(guò)多房產(chǎn)的確是有一定影響的；尤其當(dāng)房產(chǎn)出租的收益與房?jī)r(jià)倒掛時(shí)，房產(chǎn)稅對(duì)非理性的房產(chǎn)投資需求會(huì)有抑制作用。不過(guò)現(xiàn)在還在試點(diǎn)階段，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種問(wèn)題還比較多，房產(chǎn)稅還不是普遍開(kāi)征，因此不可能一下子實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入水平和抑制房?jī)r(jià)等的所有功能，但大方向是正確的。

在發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體，房產(chǎn)稅是普遍征收的一個(gè)稅種，是地方政府主要的稅收來(lái)源之一；與房產(chǎn)稅收入相對(duì)應(yīng)的地方政府支出主要用于教育、警務(wù)、市政。兩者之間有著互動(dòng)關(guān)系：學(xué)校辦得好、社會(huì)治安佳、基礎(chǔ)設(shè)施完善的區(qū)域，房?jī)r(jià)上升得快，基于房?jī)r(jià)征收的稅收收入相應(yīng)增長(zhǎng)，因此地方政府用于教育等的開(kāi)支更加充?！纬闪夹匝h(huán)。反之，則會(huì)陷入惡性循環(huán)。在中國(guó)，因?yàn)楦骷?jí)政府支出的結(jié)構(gòu)與稅收資金來(lái)源結(jié)構(gòu)之間的相互對(duì)應(yīng)性不夠強(qiáng)，不少人對(duì)開(kāi)征房產(chǎn)稅的必要性和其對(duì)地方政府支出的影響還存在疑問(wèn)；相信隨著各級(jí)政府收入和開(kāi)支越來(lái)越透明，房產(chǎn)稅的作用在未來(lái)將能得到更多認(rèn)可。

土地國(guó)有制不構(gòu)成房產(chǎn)稅開(kāi)征的理論障礙

針對(duì)房產(chǎn)稅，目前最主要的質(zhì)疑是“理論依據(jù)缺乏”。一些人認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)與國(guó)外很不一樣，國(guó)外的房地產(chǎn)所有權(quán)是一體的，土地與房屋的所有權(quán)沒(méi)有分置；而在中國(guó)，土地是國(guó)家的，房產(chǎn)所有者只擁有最長(zhǎng)70年的土地租賃權(quán)。他們說(shuō)，房屋要折舊，就是說(shuō)房屋的價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而減低的，只有土地會(huì)增值，因此房?jī)r(jià)上漲實(shí)際反映的是土地價(jià)格的上漲。既然房產(chǎn)擁有者并不是土地的所有者，那么，讓價(jià)值不斷減低的房產(chǎn)的擁有者來(lái)支付以“因土地增值而升高的房?jī)r(jià)”為基數(shù)計(jì)算的房產(chǎn)稅，不公平，在理論上也說(shuō)不通。這種說(shuō)法有一定社會(huì)影響，卻至今尚未得到認(rèn)真評(píng)析。

筆者認(rèn)為，上述分析只看到了問(wèn)題的一個(gè)方面。房產(chǎn)所有權(quán)與土地所有權(quán)分離的確是中國(guó)的一個(gè)特色，是由中國(guó)特有的國(guó)情所決定的；但我們?cè)诜治鰰r(shí)不能簡(jiǎn)單化。首先，房屋有壽命，的確要折舊，但如果建造房屋的成本由于各種因素影響上升，且上升幅度高于房屋折舊的減值數(shù)，那么房屋的市場(chǎng)價(jià)值就未必不斷減低。也就是說(shuō)，去掉土地升值的因素，房屋的凈市場(chǎng)價(jià)值也是有可能增長(zhǎng)的。

其次，如果考慮到土地價(jià)值上升后土地的租賃價(jià)格要跟著上漲，我們就不會(huì)因?yàn)榉课菟袡?quán)與土地所有權(quán)的分離，而對(duì)因房?jī)r(jià)上漲支付房產(chǎn)稅抱有疑問(wèn)了。可能有人會(huì)說(shuō)，買房時(shí)已經(jīng)支付了土地租金，再要通過(guò)房產(chǎn)稅形式支付額外的土地租金不合理；不過(guò)，如果引入級(jí)差地租的概念，這個(gè)問(wèn)題就迎刃而解：房屋買下后，當(dāng)周邊環(huán)境因政府的基礎(chǔ)設(shè)施投入而改變，使得土地租賃價(jià)格上漲，那么，原來(lái)以較低租賃價(jià)格獲得土地使用權(quán)的業(yè)主，就應(yīng)該通過(guò)一定形式作出補(bǔ)償。由此，房產(chǎn)稅在理論上可以解釋為“征收級(jí)差地租”。政府拿到這筆錢，可以滾動(dòng)投入、不斷改善城市的基礎(chǔ)設(shè)施。

最后，質(zhì)疑者在做他們的分析時(shí)，假設(shè)“土地價(jià)值上升”是地方政府征收房產(chǎn)稅的前提。其實(shí)這個(gè)前提不存在。因?yàn)槿绻嬗羞@個(gè)前提，當(dāng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)來(lái)臨、土地價(jià)值下跌后，地方政府就不應(yīng)該再征收房產(chǎn)稅了。比如美國(guó)次貸危機(jī)后房產(chǎn)價(jià)格平均下跌了30%以上，你不能說(shuō)房?jī)r(jià)下跌時(shí)都是房屋價(jià)值的損失，土地價(jià)格沒(méi)有下跌，在美國(guó)，房屋與土地的所有權(quán)通常都是合二為一的。但美國(guó)地方政府并不會(huì)因此就不收稅了，當(dāng)然，房?jī)r(jià)下跌了，按房?jī)r(jià)收的稅會(huì)少些。所以用土地與房屋所有權(quán)分離，土地增值部分不屬于房屋所有者來(lái)否定開(kāi)征房產(chǎn)稅，不具有說(shuō)服力。無(wú)論從哪個(gè)邏輯角度看，開(kāi)征房產(chǎn)稅并無(wú)所謂“先天不足的理論缺陷”，對(duì)于商業(yè)性房產(chǎn)稅如此，對(duì)于住宅房產(chǎn)稅同樣如此。

抑制非理性房產(chǎn)投資需要不斷完善稅制

至于開(kāi)征房產(chǎn)稅能否抑制房?jī)r(jià)，還取決于眾多的其他因素，也取決于房產(chǎn)稅的開(kāi)征方式和范圍。我們不能因?yàn)樵圏c(diǎn)階段開(kāi)征范圍有限，對(duì)房?jī)r(jià)影響有限，就否定房產(chǎn)稅的意義。在發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體，比如美國(guó)，由于房產(chǎn)稅與遺產(chǎn)稅的合力作用，有效抑制了房地產(chǎn)的投機(jī)和非理性投資。筆者曾經(jīng)參觀美國(guó)東海岸羅得島海邊的豪華別墅博物館，這些被辟作博物館的豪宅都是原所有者的子孫捐給市政當(dāng)局的，一個(gè)很重要的捐贈(zèng)原因，是那些名門望族的后代無(wú)力支付越來(lái)越貴的房產(chǎn)稅，如將其變賣則不僅要交遺產(chǎn)稅，還要交巨額所得稅，而且房屋的歷史風(fēng)貌可能在易主后失去，不如捐作博物館。總之，要讓房產(chǎn)稅發(fā)揮調(diào)節(jié)收入、抑制房產(chǎn)投機(jī)和非理性投資的作用，還需要我們?cè)谠圏c(diǎn)以后不斷完善稅制。?

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（作者為上海社會(huì)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)、研究員）

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