近年來我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控不斷完善，正面效應(yīng)正在顯現(xiàn)。當(dāng)然，從調(diào)控平穩(wěn)化、長效化的要求看，如何繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，進(jìn)一步科學(xué)把握精準(zhǔn)度，還需要我們根據(jù)現(xiàn)實情況不斷加以探索實踐。

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所謂的房地產(chǎn)市場調(diào)控，即一般常說的樓市調(diào)控，主要是指住房調(diào)控，它有“寬松”和“緊縮”兩個方向及其維持。近8年尤其是近3年，我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控不斷完善，正面效應(yīng)正在顯現(xiàn)。但是2012年冬，全國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一個“暖冬”現(xiàn)象，成交量和價格都有明顯的上升，而且還在延續(xù)。針對這種趨熱現(xiàn)象，近期召開的國務(wù)院常務(wù)會議部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，提出了五條措施；近日還公布了“國五條”實施細(xì)則。這些舉措，有過去政策的重申，也有發(fā)展的方面，對于抑制近期正在發(fā)熱的市場是需要的。當(dāng)然，從調(diào)控平穩(wěn)化、長效化的要求看，如何繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，進(jìn)一步科學(xué)把握精準(zhǔn)度，還需要我們根據(jù)現(xiàn)實情況不斷加以探索實踐。

目的是滿足民眾居住的實際需要

眾所周知，我國房地產(chǎn)調(diào)控松緊變向比較頻繁，而不少地方政府對于調(diào)控向?qū)捤勺儎拥囊蟾悠惹?。產(chǎn)生這種不合理變動要求的部分原因是，過分看重房地產(chǎn)在GDP和稅收增長中的作用，“唯增長論”在作祟。如2012年，不少城市就打著“救經(jīng)濟(jì)”的旗號，或明或暗地出臺不必要的寬松政策，就是例證。

???? ?其實，這關(guān)系到房地產(chǎn)調(diào)控的目的到底是為了什么，這樣一個根本問題。不搞清這個問題，是無法作出理性判斷的。

房地產(chǎn)調(diào)控的目的，應(yīng)該是由房地產(chǎn)發(fā)展的目的決定的。房地產(chǎn)發(fā)展的目的，只能是為民眾提供實際居住的住宅。房地產(chǎn)業(yè)在滿足民眾實際居住需要的同時自身在增長，也對經(jīng)濟(jì)增長提供了動力和貢獻(xiàn)。滿足民眾實際需要在前，提供經(jīng)濟(jì)增長動力和貢獻(xiàn)在后，而不能倒過來。

如果把兩者關(guān)系倒過來，把GDP或稅收增長的要求放在前面，而這種要求又是游離于民眾對居住的實際需要時，必然產(chǎn)生對于住房投機(jī)性交易的容忍和寬松，以至于投機(jī)交易狂熱，推動地價房價狂漲，真正需要居住的購房群體承受不了進(jìn)而怨聲載道，所謂的房地產(chǎn)泡沫真正形成，從而對金融和經(jīng)濟(jì)安全造成極大威脅。所以，房地產(chǎn)調(diào)控政策絕對不能把經(jīng)濟(jì)增長要求放在首位。

人們在反對所謂的“房地產(chǎn)綁架國民經(jīng)濟(jì)”時，也必須明確反對“GDP、稅收綁架房地產(chǎn)”的“唯增長論”。

應(yīng)穩(wěn)定地擴(kuò)大自住需求的優(yōu)惠力度

購買住房自己居住，就是“自住需求”。多年來，政府對于自住需求的調(diào)控政策是“支持”，表現(xiàn)在對首次購房給予首付、貸款利率、契稅等的優(yōu)惠。這些優(yōu)惠，同現(xiàn)在抑制住房投機(jī)的政策有著明顯的反差，是對頭的，似乎還不錯。但是，根據(jù)改變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的要求來看，還不夠。

在經(jīng)濟(jì)增長的“三駕馬車”中，擴(kuò)大內(nèi)需、擴(kuò)大消費(fèi)，是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的長期指導(dǎo)思想和方向。顯然，房地產(chǎn)調(diào)控政策，也要與此相符。所以，一般地提出“支持”自住需求還不夠，要明確地提出“鼓勵”民眾購買住房用于自己居住，包括改善型購買。這種符合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的房地產(chǎn)調(diào)控思想，同上文提到的房地產(chǎn)調(diào)控的目的只能是為民眾提供實際居住的住宅的觀點，兩者是完全吻合的，同一的。

因此，“鼓勵”民眾購買住房用于自己居?。òǜ纳菩妥≌┑霓k法，應(yīng)該是穩(wěn)定地擴(kuò)大自住需求的優(yōu)惠力度。其要點，一是政府提供優(yōu)惠，主要措施可以包括：全部免除契稅，購房貸款貼息或抵扣所得稅額等；二是，這些優(yōu)惠措施應(yīng)該長期穩(wěn)定，不能因一時的市場變動而取消，也不能因我國城鎮(zhèn)住房供求矛盾的長期存在而動搖。當(dāng)然這里的關(guān)鍵是，優(yōu)惠要真正用于自住需求，不讓投機(jī)需求有可乘之機(jī)。

租賃市場如果供求失衡，并非好事

購買住房自己不住，而是通過租賃提供給別人居住，并獲取投資回報，則是“他住需求”。這種情況具有客觀必然，即社會上總有一部分人是不需要或不可能購買住房的，只需要或只可能租賃別人投資的住房居住。“他住需求”對于購房人是一種投資，但對于租賃人是居住，歸根結(jié)底是社會的實際需要。這對于滿足和穩(wěn)定住房市場、也對于擴(kuò)大投資渠道，有著積極的作用。

但是，目前的調(diào)控政策似乎存在把投資和投機(jī)并列，一棍子打死的傾向。這容易產(chǎn)生誤傷。長遠(yuǎn)來看，應(yīng)該將抑制政策改為允許，即對已經(jīng)滿足了自住需求住房的居民，允許他們投資購買住房用于出租，甚至發(fā)展專業(yè)化經(jīng)營租賃，提高住房租賃的效率。而目前的住房市場租賃，以分散的小戶為主，是低效率的。在城市化的大背景下，人口繼續(xù)向各類城鎮(zhèn)集中，假如長久地抑制住房投資，總有一天租賃市場房源增量會逐步枯竭，導(dǎo)致租賃市場供求失衡、租金猛漲，這是必然的，也是誰也不愿意看到的結(jié)局。

允許住房投資向市場提供房源以利別人租賃居住，采取的辦法是對用于實際租賃居住的住房，只收取正常的稅費(fèi)就行，并非要給予特別優(yōu)惠。這同前述鼓勵住房“自住需求”的政策，有明顯的區(qū)別。

不過，如果允許住房投資，又如何抑制投機(jī)呢？辦法應(yīng)該是有的。

如何以懲罰性高稅精準(zhǔn)打擊住房投機(jī)

“無住需求”就是購買住房自己不住，也不租賃給別人，只是等待價格上升拋售套現(xiàn)，俗稱“投機(jī)”。它對于房地產(chǎn)市場、金融市場和經(jīng)濟(jì)安全有極大的危害，需要抑制。目前的限購政策就是關(guān)鍵措施之一。實踐已經(jīng)證明，限購政策對于抑制房地產(chǎn)過熱，有“速凍”的積極效果。

?但是，限購政策也有明顯的局限性。從短期來看，它也會阻斷住房消費(fèi)升級換代、擴(kuò)大消費(fèi)，或降級換代、節(jié)約消費(fèi)的可能性。從長期來看，如前所述，它將阻斷租賃市場后續(xù)房源的新增供給，最終導(dǎo)致租金大幅上升。政策短期固然有正能量，從長期看，也可能存在著一定的消極性。簡而言之，速凍可以，長凍不行。

那如何調(diào)整呢？辦法之一，就是不妨將限購改為對住房投機(jī)購買的懲罰性高稅。但又如何鑒別合理投資和投機(jī)呢？這可以作一些相關(guān)的科學(xué)設(shè)計，比如，加設(shè)一個稅務(wù)部門開具住房租金發(fā)票的環(huán)節(jié)。即在自住住房之外，在一定期限內(nèi)（比如一年之內(nèi)）凡是能到稅務(wù)部門開具住房租金發(fā)票的，則證明是合理投資，只交納正常稅金；凡是收不到住房租金、不到稅務(wù)部門開具租金發(fā)票的，則認(rèn)定為投機(jī)性住房，課以懲罰性高稅。設(shè)置這一技術(shù)環(huán)節(jié)，可以增加財政合理的稅收；而且解決了合理投資和投機(jī)之間的區(qū)別難題。同時，讓各個市場主體在經(jīng)濟(jì)杠桿的牽動下，各自計算經(jīng)濟(jì)上的利害得失，自由地采取購買或不購買的市場決策。這對于房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行，有利于提供一個穩(wěn)定的、寬松的環(huán)境。

?（作者為全國政協(xié)委員、上海市人民政府參事、上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心原主任、研究員）

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來源：《文匯報》2013年3月7日